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中國消費者報訊 (記者 孫蔚) 以2017年“3·17”一系列樓市調控政策的出臺為分水嶺，北京二手房市場經歷瞭一輪過山車式的大起大落。春節過後在恐慌氣氛的影響下，二手房市場交易量和房價快速沖上歷史新高，但隨著樓市調控的從嚴趨緊，第二季度市場快速降溫，交易量呈斷崖式下跌，房價也由區域性回落逐步轉為普遍回落。
上半年二手房網簽量減少逾三成
據偉業我愛我傢集團市場研究院數據統計，2017年上半年北京全市二手住宅網簽總量約8.7萬套，環比2016年下半年減少36.5%，同比2016年上半年減少35.8%。總體來看，北京二手房網簽量結束瞭自2014年上半年以來連續增長的態勢。
對此，亞豪機構副總經理郭毅直言：“以‘3·17’新政為始，一系列控制需求的調控政策的及時出臺，以及在土地供給側加大中小戶型普通商品住宅用地供應量的規劃出臺，對平息樓市恐慌情緒，扭轉市場漲價預期，可謂起到瞭立竿見影的作用。”
記者發現，“3·17”新政出臺後至今，業主方惜售漲價現象不再，報價更加理性;購房客戶方面恐慌搶購的現象不再，二套認定標準從嚴、二套首付比例和貸款利率的提高，使得不少資金實力相對有限的購房需求不得不延後或取消購房計劃，購房需求大幅萎縮。
偉業我愛我傢副總裁胡景暉表示：“今年第二季度北京二手房交易量呈斷崖式持續回落，與新政前的交易量相比，跌幅達70%左右，目前日均網簽量不足300套，6月全月網簽量不足萬套，市場已跌近谷底，進一步下跌空間已然不大，預計未來北京二手房網簽量跌幅將逐步減小、企穩，並持續在低位徘徊。”
房價沖高回落二季度迎拐點
由於房價的回落要比交易量的回落有一個季度左右的滯後期，所以，2016年“9·30”新政後，隨著北京二手房市場交易量的持續回落，房價也在逐步下調。但是2017年春節後恐慌情緒導致市場再度爆發，使得企穩的房價再度上漲，直到“3·17”等一系列新政落地實施後，北京二手房價才又開始步入企穩回落的軌道。“如此一來，從2017年上半年整體而言，北京二手住宅的成交價格環比2016年下半年仍有小幅增長。但隨著‘3·17’新政強勢出臺，北京二手房價在三四月份沖高後，開始逐步企穩回落。先是 5月環比下跌瞭3.4%，6月又再次環比下跌瞭4.7%，不僅跌勢持續，且跌幅有擴大跡象，第二季度北京二手房價持續回落，預示瞭房價拐點的到來。”胡景暉對記者表示。
北京雙井區域一位中介公司的門店經理告訴記者，2017年春節後“3·17”新政出臺之前，恐慌性情緒引發瞭不少業主惜售漲價，客戶則恐慌性入市搶購，可以說3月份北京房價的上漲水分很大。隨著購房需求的萎縮，交易量的持續回落，市場預期的穩定，過度虛高的房價回落是必然。
如今，部分著急出售房產實現置業升級的業主開始主動降價，調低報價的房源占比由新政前的不足40%上升到瞭近80%，降價幅度也在逐步擴大。此外，降價房源已經逐步從成交占比較少的高總價、大戶型的二手非普通商品住宅，蔓延至成交占比較高的中小戶型的二手普通商品住宅，降價范圍在逐步擴大，北京二手房價進入新一輪下跌周期。
貨幣政策收緊樓市去杠桿見成效
偉業我愛我傢集團的數據統計顯示，在購房客戶支付方式上，2017年上半年北京的二手住宅交易中，購房客戶通過商業貸款進行支付的人群占比為52%，環比2016年下半年減少7.1個百分點;全款支付的人群占比為29.6%，環比2016年下半年增加6.3個百分點;其他方式(包括公積金、補按揭、自行貸款等)的占比共21.6%。
縱觀2014年以來的數據可以看出，使用商業貸款進行支付的人群整體上在不斷增加，2016年下半年達到瞭59.1%的高比例;而使用全款進行支付的人群在2014年、2015年不斷下滑，2016年保持平穩，2017年上半年則環比提升瞭6.3個百分點。
胡景暉分析表示：“從2014年到2016年，北京二手住宅市場的杠桿在不斷加大，樓市風險也在不斷積聚。不過，2017年上半年，北京首套首付比例提高，二套首付比例大幅提高，商貸利率優惠逐步消失並開始在基準利率上提高，這讓想要利用商業貸款購房的購房者壓力陡增，部分購房人不得不放棄商貸購房。因此，雖然2017年上半年整體交易量在減少，但商貸購房者減少得更多，這有利於降低北京樓市的杠桿和風險，維持北京樓市的健康長遠發展。”
亞豪機構市場總監郭毅認為：“從2014年‘9·30’新政、2015年‘3·30’新政到2016年‘9·30’、2017年‘3·17’新政，北京樓市經歷瞭一個較為完整的從‘放松、再放松’到‘收緊、再收緊’的輪回，政策也完成瞭從‘普惠式’到‘因城施策’的轉變。”
目前北京二手房市場70%-80%的購房需求都是置業升級的改善需求，對商業貸款的依賴性大。因此，2016年“9·30”新政、2017年“3·17”新政中首付比例的提高對市場產生瞭重大影響，而商業銀行收緊住房貸款發放、提高貸款利率也對市場影響深遠。“3·17”新政後北京樓市能夠快速降溫，二手房價能夠迅速回調，貨幣政策的全面收緊起到瞭直接作用。
胡景暉預測，北京目前從緊從嚴的調控形勢，在今年下半年還將繼續。在此背景下，二手房交易量將在谷底企穩並持續低迷，下半年房價將迎來更大范圍、更明顯的回落，北京二手房市場將正式進入新一輪降溫周期。隨著二手房價的回落，以及新房市場房源供應量的增加，下半年將迎來比較好的購房機會，建議有購房需求的傢庭，可以根據自身的資金實力和支付能力，理性出手購房。
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